Huurovereenkomst horecapand? Welke ROZ versie is het meest gunstig?
| Onderwerp | ROZ 2022 | ROZ 2025 | Belang voor horeca |
|---|---|---|---|
| Nutsvoorzieningen & servicekosten | Eén regeling voor kosten van levering van zaken en diensten | Gesplitst in nutsvoorzieningen en servicekosten | Belangrijk |
| BTW over servicekosten/nuts | Oudere systematiek | Aangepast aan gewijzigde btw-regels per 2025 | Belangrijk |
| Huurprijsaanpassing | In 2024 al aangepast | Nieuwe regeling uit 2024 verwerkt in 2025-model | Belangrijk |
| Openingstijden | Geregeld | In essentie voortzetting 2022 | Beperkt verschil |
| Duurzaamheid | Uitgebreid in 2022 | Voortgezet | Beperkt |
| Omgevingswet | Nieuw in 2022 | Geactualiseerd | Beperkt |
| Ondermijning | Toegevoegd in 2022 | Voortgezet | Relevant voor horeca |
| Bijzondere bepalingen | Uitgebreid | Voortgezet/aangepast | Afhankelijk van contract |
1. Het grootste verschil: servicekosten en nutsvoorzieningen
Dit is waarschijnlijk voor een horecapand het belangrijkste verschil.
In het 2022-model stonden de kosten voor levering van zaken en diensten meer bij elkaar. In het 2025-model zijn deze expliciet gesplitst:
Artikel 5 – Nutsvoorzieningen
Bijvoorbeeld:
- gas
- water
- elektriciteit
Artikel 6 – Servicekosten
Bijvoorbeeld:
- schoonmaak
- beveiliging
- onderhoud gemeenschappelijke ruimten
- andere door verhuurder geleverde diensten.
Deze wijziging houdt verband met de gewijzigde btw-behandeling van bepaalde leveringen en diensten vanaf 2025.
Voor een horecapand is dit relevant omdat de huurder vaak aanzienlijke bedragen betaalt voor energie, water, afval, schoonmaak, onderhoud, etc.
2. Huurprijsaanpassing: goed opletten
Hier zit een belangrijk punt dat soms wordt gemist.
Het ROZ-model is in april 2024 al aangepast. Die aanpassing is vervolgens meegenomen in het 2025-model. De ROZ heeft dus niet simpelweg in 2025 opnieuw een compleet nieuwe huurprijsindexatie bedacht.
Daarnaast heeft de ACM eerder bezwaar gemaakt tegen automatische CPI-verhogingen in ROZ-modellen. De systematiek is daarom aangepast, waarbij partijen zelf afspraken maken over de wijze waarop de huurprijs wordt aangepast.
Voor een verhuurder zou ik daarom niet alleen kijken naar “CPI ja/nee”, maar vooral naar de exacte tekst van artikel 4 van het betreffende contract.
Dat kan financieel veel belangrijker zijn dan het verschil tussen alleen het jaartal 2022 en 2025.
3. De 2025-versie is dus niet volledig anders
De ROZ zelf schrijft in de handleiding 2025 dat het model is gebaseerd op het in 2022 gepubliceerde model. De wijzigingen in 2025 zien volgens de ROZ met name op de wijzigingen rond btw op servicekosten en nutsvoorzieningen.
Dus als je bijvoorbeeld een bestaand horecacontract uit 2022 hebt, betekent de komst van het 2025-model niet automatisch dat het bestaande contract moet worden vervangen.
Het is vooral relevant wanneer je nu een nieuwe huurovereenkomst opstelt.
Voor een horecacontract dien je vooral naar deze punten kijken:
Als het bijvoorbeeld gaat om een restaurant/eetcafé dat je opnieuw gaat verhuren, zou ik naast de keuze 2022/2025 vooral deze zaken goed regelen:
- Bestemming
Bijvoorbeeld: restaurant, eetcafé, lunchroom, café, afhaal/bezorging etc. - Vergunningen
Wie is verantwoordelijk voor exploitatievergunning, Alcoholwetvergunning, terrasvergunning, omgevingsrechtelijke aspecten enz. - Casco / casco-plus
Heel belangrijk bij horeca: wat valt precies onder verhuurder en wat onder huurder? - Vetafscheider
Wie betaalt onderhoud, lediging, reparatie en vervanging? - Afzuiginstallatie / ventilatie
Vooral belangrijk bij restaurant- en horecagebruik. - Terras
Terrasvergunning en eventuele precariobelasting. - Brandveiligheid
Installaties, blusmiddelen, meldingen en eventuele aanpassingen. - Onderhoud en vervanging installaties
- Servicekosten en nutsvoorzieningen
Hierbij zou ik absoluut de 2025-systematiek gebruiken. - Huurprijsindexatie
Exact formuleren en niet alleen “conform ROZ”. - Gebruik en openingstijden
- Overlast / geur / geluid
- Ondermijning en integriteit
Zeker bij horeca een belangrijk onderdeel van de ROZ-systematiek. - Bankgarantie/waarborgsom
- Onderhuur en indeplaatsstelling
- As-is-where-is / staat van het gehuurde
Als de ruimte bijvoorbeeld met bestaande keuken, bar, afzuiging of andere voorzieningen wordt verhuurd.
Ons advies is:
Als je nu een nieuw horecahuurcontract opstelt, zou ik als uitgangspunt ROZ Winkelruimte 2025 nemen en daar vervolgens de specifieke horecazaken goed in vastleggen. De ROZ zelf adviseert ook om bij gebruik van de modellen de meest recente versie te gebruiken!
