Huurovereenkomst horecapand? Welke ROZ versie is het meest gunstig?
Onderwerp ROZ 2022 ROZ 2025 Belang voor horeca Nutsvoorzieningen & servicekosten Eén regeling voor kosten van levering van zaken en diensten Gesplitst in nutsvoorzieningen en servicekosten Belangrijk BTW over servicekosten/nuts Oudere systematiek Aangepast aan gewijzigde btw-regels per 2025 Belangrijk Huurprijsaanpassing In 2024 al aangepast Nieuwe regeling uit 2024 verwerkt in 2025-model Belangrijk Openingstijden Geregeld In essentie voortzetting 2022 Beperkt verschil Duurzaamheid Uitgebreid in 2022 Voortgezet Beperkt Omgevingswet Nieuw in 2022 Geactualiseerd Beperkt Ondermijning Toegevoegd in 2022 Voortgezet Relevant voor horeca Bijzondere bepalingen Uitgebreid Voortgezet/aangepast Afhankelijk van contract 1. Het grootste verschil: servicekosten en nutsvoorzieningen Dit is waarschijnlijk voor een horecapand het belangrijkste verschil. In het 2022-model stonden de kosten voor levering van zaken en diensten meer bij elkaar. In het 2025-model zijn deze expliciet gesplitst: Artikel 5 – NutsvoorzieningenBijvoorbeeld: gas water elektriciteit Artikel 6 – ServicekostenBijvoorbeeld: schoonmaak beveiliging onderhoud gemeenschappelijke ruimten andere door verhuurder geleverde diensten. Deze wijziging houdt verband met de gewijzigde btw-behandeling van bepaalde leveringen en diensten vanaf 2025. Voor een horecapand is dit relevant omdat de huurder vaak aanzienlijke bedragen betaalt voor energie, water, afval, schoonmaak, onderhoud, etc. 2. Huurprijsaanpassing: goed opletten Hier zit een belangrijk punt dat soms wordt gemist. Het ROZ-model is in april 2024 al aangepast. Die aanpassing is vervolgens meegenomen in het 2025-model. De ROZ heeft dus niet simpelweg in 2025 opnieuw een compleet nieuwe huurprijsindexatie bedacht. Daarnaast heeft de ACM eerder bezwaar gemaakt tegen automatische CPI-verhogingen in ROZ-modellen. De systematiek is daarom aangepast, waarbij partijen zelf afspraken maken over de wijze waarop de huurprijs wordt aangepast. Voor een verhuurder zou ik daarom niet alleen kijken naar “CPI ja/nee”, maar vooral naar de exacte tekst van artikel 4 van het betreffende contract. Dat kan financieel veel belangrijker zijn dan het verschil tussen alleen het jaartal 2022 en 2025. 3. De 2025-versie is dus niet volledig anders De ROZ zelf schrijft in de handleiding 2025 dat het model is gebaseerd op het in 2022 gepubliceerde model. De wijzigingen in 2025 zien volgens de ROZ met name op de wijzigingen rond btw op servicekosten en nutsvoorzieningen. Dus als je bijvoorbeeld een bestaand horecacontract uit 2022 hebt, betekent de komst van het 2025-model niet automatisch dat het bestaande contract moet worden vervangen. Het is vooral relevant wanneer je nu een nieuwe huurovereenkomst opstelt. Voor een horecacontract dien je vooral naar deze punten kijken: Als het bijvoorbeeld gaat om een restaurant/eetcafé dat je opnieuw gaat verhuren, zou ik naast de keuze 2022/2025 vooral deze zaken goed regelen: BestemmingBijvoorbeeld: restaurant, eetcafé, lunchroom, café, afhaal/bezorging etc. VergunningenWie is verantwoordelijk voor exploitatievergunning, Alcoholwetvergunning, terrasvergunning, omgevingsrechtelijke aspecten enz. Casco / casco-plusHeel belangrijk bij horeca: wat valt precies onder verhuurder en wat onder huurder? VetafscheiderWie betaalt onderhoud, lediging, reparatie en vervanging? Afzuiginstallatie / ventilatieVooral belangrijk bij restaurant- en horecagebruik. TerrasTerrasvergunning en eventuele precariobelasting. BrandveiligheidInstallaties, blusmiddelen, meldingen en eventuele aanpassingen. Onderhoud en vervanging installaties Servicekosten en nutsvoorzieningenHierbij zou ik absoluut de 2025-systematiek gebruiken. HuurprijsindexatieExact formuleren en niet alleen “conform ROZ”. Gebruik en openingstijden Overlast / geur / geluid Ondermijning en integriteitZeker bij horeca een belangrijk onderdeel van de ROZ-systematiek. Bankgarantie/waarborgsom Onderhuur en indeplaatsstelling As-is-where-is / staat van het gehuurdeAls de ruimte bijvoorbeeld met bestaande keuken, bar, afzuiging of andere voorzieningen wordt verhuurd. Ons advies is: Als je nu een nieuw horecahuurcontract opstelt, zou ik als uitgangspunt ROZ Winkelruimte 2025 nemen en daar vervolgens de specifieke horecazaken goed in vastleggen. De ROZ zelf adviseert ook om bij gebruik van de modellen de meest recente versie te gebruiken!
Lees meer
Horecabedrijf kopen? Deskundige begeleiding bij uw aankoop
Een horecabedrijf kopen is meer dan een prijs afspreken Heeft u plannen om een horecabedrijf te kopen of over te nemen? Dan begint een succesvolle horecaovername niet bij het tekenen van een koopovereenkomst, maar bij het stellen van de juiste vragen. Is de vraagprijs realistisch? Wat is de onderneming daadwerkelijk waard? Hoe gezond zijn de cijfers? Is de huurprijs passend bij de exploitatie? Welke verplichtingen neemt u over? Kan de onderneming de financiering dragen? En misschien wel de belangrijkste vraag: Past dit horecabedrijf bij u als ondernemer en bij uw financiële mogelijkheden? Makelaar in Horeca begeleidt kopers bij het aankopen en overnemen van horecabedrijven. Met specialistische kennis van de horecamarkt helpen wij u om een onderneming zorgvuldig te beoordelen, de juiste onderhandeling te voeren en de overname goed voor te bereiden. Waarom begeleiding bij het kopen van een horecabedrijf? Een horecabedrijf kan er op het eerste gezicht aantrekkelijk uitzien. Een goede locatie, een mooie zaak, een bestaande klantenkring en een interessante omzet. Maar een hoge omzet betekent niet automatisch een goed rendement. Bij een horecaovername spelen veel factoren een rol: omzet en winstgevendheid; personeelskosten; inkoop en brutomarge; huur en huurvoorwaarden; goodwill; inventaris en investeringen; vergunningen; bestemming en gebruiksmogelijkheden; personeel en arbeidsovereenkomsten; leveranciersverplichtingen; leasecontracten; financieringslasten; toekomstige investeringen; afhankelijkheid van de huidige ondernemer. Wij kijken verder dan de vraagprijs en de omzet. Het doel is om inzicht te krijgen in de werkelijke economische waarde van de onderneming en de haalbaarheid van de overname.
Lees meerBeste horecaondernemer! Denkt u weleens aan stoppen, verkopen of veranderen van uw horecabedrijf?
Denkt u weleens aan stoppen, verkopen of veranderen van uw horecabedrijf?
Veel horecaondernemers oriënteren zich maanden of zelfs jaren voordat zij daadwerkelijk besluiten hun zaak te verkopen. Soms uit nieuwsgierigheid, soms omdat het ondernemen zwaarder wordt, en soms omdat er simpelweg een nieuw hoofdstuk lonkt.
Bij Makelaar in Horeca.nl lid Vakgroep Makelaars Horeca | VMH helpen wij horecaondernemers die willen weten waar ze staan – zonder verplichtingen en zonder verkoopdruk.
Herken jij één of meerdere van deze situaties?
- Je draait goed, maar het plezier of de energie neemt af
- Je huurcontract loopt af en je twijfelt over de toekomst
- Je vraagt je af wat je horecazaak eigenlijk waard is
- Je denkt aan stoppen, maar weet niet wanneer het juiste moment is
- Je wilt discreet oriënteren, zonder dat personeel of leveranciers iets merken
- Je zoekt een opvolger, maar weet niet waar te beginnen
👉 Dan is een vrijblijvend gesprek vaak de eerste, logische stap.
Waarom horecaondernemers voor Makelaar in Horeca.nl kiezen
Wij zijn geen algemene bedrijfs- of vastgoedmakelaar. Wij richten ons uitsluitend op horeca ondernemingen!.
- ✔ Gespecialiseerd in horecaoverdrachten
- ✔ Realistische en onderbouwde waardebepaling
- ✔ Mogelijkheid tot discrete (stille) verkoop
- ✔ Groot netwerk van actieve kopers in Nederland en daarbuiten
- ✔ Begeleiding van A tot Z: van oriëntatie tot overdracht
- ✔ Landelijke dekking met collega’s van de Vakgroep Makelaars Horeca | VMH
Geen loze beloftes, maar een eerlijk verhaal.
Eerst oriënteren? Dat kan volledig vrijblijvend
Je hoeft vandaag nog niets te beslissen. Veel van onze trajecten beginnen met één van deze opties:
🔹 Gratis horeca-waardebepaling
Een realistische indicatie van wat jouw onderneming op dit moment waard is.
🔹 Vrijblijvend oriëntatiegesprek (30 minuten)
Een vertrouwelijk gesprek over jouw situatie, plannen en mogelijkheden.
🔹 Discrete verkoopmogelijkheden
Jouw zaak wordt niet openbaar aangeboden, maar gematcht binnen ons netwerk.
Discretie staat bij ons voorop
Wij begrijpen hoe gevoelig een mogelijke verkoop kan zijn. Daarom werken wij – indien gewenst – volledig vertrouwelijk. Zonder advertenties, zonder rumoer, zonder onrust binnen je bedrijf.
Wat levert een gesprek je op?
Na een eerste contact weet je:
- Of verkopen op dit moment logisch is (of juist niet)
- Wat je onderneming ongeveer waard is
- Welke stappen nodig zijn om verkoopklaar te worden
- Of en hoe discretie mogelijk is
Zonder verplichtingen. Zonder druk.
Plan een vertrouwelijk gesprek
Benieuwd waar jij staat met jouw horecazaak?
👉 Vraag een gratis waardebepaling aan
👉 Plan een vrijblijvend en discreet gesprek
Wij nemen persoonlijk contact met je op.
